Του Βασίλη Σ. Κανέλλη

Μια μεγάλη ανατροπή για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων που τα αγόρασαν με στεγαστικά δάνεια, βρίσκεται στα σκαριά κι, αν τεθεί σε εφαρμογή, μπορεί να συμβάλει τα μέγιστα στην αναδιάρθρωση των «κόκκινων» χορηγήσεων.

Σύμφωνα με πληροφορίες της «ΗτΣ», τραπεζίτες προτείνουν μια «χειρουργική» λύση με σκοπό να
μειωθούν τα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια και να μην κινδυνεύσουν χιλιάδες σπίτια με πλειστηριασμό. Αυτή βασίζεται στον μοντέλο που χρησιμοποιήθηκε στην Ισλανδία και το οποίο προβλέπει διαγραφή μέρους του στεγαστικού δανείου υπό προϋποθέσεις. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι στην πρόταση γίνεται λόγος για «κούρεμα» ή «χάρισμα» μέρους της οφειλής προς τις τράπεζες αφού πρώτα αξιολογηθεί η πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, η οικονομική του κατάσταση, οι πληρωμές που έχει κάνει στο παρελθόν και γενικότερα το προφίλ του.
Το «κούρεμα» στα δάνεια θα γίνεται με συγκεκριμένο τρόπο και θα συνδέεται με την «αρνητική καθαρή αξία» του υποθηκευμένου ακινήτου. Θα εξετάζεται το Loan to Value ratio (LTV) που είναι ο λόγος του ύψους του στεγαστικού δανείου προς την εμπορική αξία του ακινήτου.
Αν το ακίνητο έχει αρνητική καθαρή αξία (δηλαδή το ποσό που μένει αν από την εμπορική αξία αφαιρεθεί το υπόλοιπο δανείου) τότε θα γίνεται το «κούρεμα».
Οπως αναφέρει στην «Η» τραπεζικό στέλεχος: «Αν κάποιος δανειολήπτης έχει υπόλοιπο δανείου 150 χιλιάδες ευρώ και το ακίνητό του εκτιμηθεί από την τράπεζα 120 χιλιάδες ευρώ τότε έχει αρνητική καθαρή αξία 30 χιλ. ευρώ. Θα μπορούμε να παρέμβουμε και να κουρέψουμε αυτό το ποσό, αφού πρώτα ο δανειολήπτης κριθεί ότι δεν είναι σε θέση να αποπληρώνει το δάνειό του». Η λύση που προκρίνεται, σύμφωνα με πληροφορίες, δεν θέλει καν νομοθετική ρύθμιση, αλλά είναι στρατηγική που θα μπορούν να χαράξουν οι τράπεζες. Αλλωστε, γι’ αυτό τον λόγο οι τραπεζίτες ζητούν το ακαταδίωκτο για διαγραφή οφειλών, όχι μόνο σε νοικοκυριά αλλά και σε επιχειρήσεις. Μάλιστα, και στον Κώδικα Δεοντολογίας της Τράπεζας της Ελλάδος υπάρχει σχετική πρόβλεψη για διαγραφή μέρους ή όλου. Συγκεκριμένα η ΤτΕ αναφέρει ότι είναι δυνατή η οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του ιδρύματος, ώστε η εναπομείνασα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.
Επίσης, υπάρχει και η πρόβλεψη για ολική διαγραφή της οφειλής όταν δεν υπάρχουν ρευστοποιήσιμα στοιχεία και δεν αναμένεται περαιτέρω ανάκτηση. Οπως τονίζει παράγοντας της αγοράς που μίλησε στην «Η», το «ισλανδικό μοντέλο ήταν πιο προχωρημένο καθώς εκεί δεν υπήρχαν πολλοί... στρατηγικοί κακοπληρωτές, αλλά μόνο δανειολήπτες που επλήγησαν πραγματικά από την κρίση. Εκεί αποφασίστηκε να μειωθεί η αξία του δανείου στο 110% της αξίας του ακινήτου, εφόσον βεβαίως ο δανειολήπτης ήταν ‘’κόκκινος’’ και το ύψος του υπολοίπου ήταν υψηλότερο από την εμπορική αξία».
Με τη λύση αυτή εκτιμάται ότι μπορούν να επιτευχθούν δύο βασικοί στόχοι:
- Να μειωθούν αν όχι να μην υπάρξουν καθόλου πλειστηριασμοί ακινήτων οικογενειών με σοβαρή οικονομική αδυναμία που έχουν «γονατίσει» και δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν το δάνειό τους. Ετσι, θα αποσοβηθούν και ακραίες καταστάσεις σαν κι αυτές που συμβαίνουν κάθε Τετάρτη στα Ειρηνοδικεία.
- Να αποφευχθεί ο κίνδυνος να περάσουν σε ξένα funds πακέτα δανείων, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τους δανειολήπτες αλλά και την κυβέρνηση.
Τη διαγραφή μέρους οφειλών, κυρίως σε στεγαστικά δάνεια, έχουν προτείνει κι άλλοι παράγοντες της αγοράς. Συγκεκριμένα ο με μέχρι πρότινος επικεφαλής της Πειραιώς, Μιχάλης Σάλλας, είχε πει ότι μπορεί να γίνει γενναία ρύθμιση που θα προβλέπει τα εξής:
Το πρώτο μέρος του δανείου που θα αντιστοιχεί π.χ. στο 90% της αξίας του ακινήτου, θα προτείνεται από την τράπεζα για «sales and lease back», επεκτείνοντας αντίστοιχα τη διάρκειά του και μειώνοντας σημαντικά το ύψος της μηνιαίας εξυπηρέτησης σύμφωνα με τις δυνατότητες του δανειολήπτη. Σε ό,τι αφορά το υπόλοιπο μέρος του δανείου, εφόσον σε μία περίοδο π.χ. πέντε ετών δεν αποκαθίστανται οι αξίες των ακινήτων, να διαγράφεται το 50% της διαφοράς ανάμεσα στο συνολικό ύψος του δανείου και του ποσού που έχει μετατραπεί σε sales and lease back. Το υπόλοιπο 50% θα διαγράφεται στην επόμενη πενταετία,  εάν και πάλι δεν έχουν μεταβληθεί προς τα πάνω οι αξίες των ακινήτων. Εάν ωστόσο έχει αποπληρωθεί μέρος του δανείου εξυπακούεται ότι αυτό θα συνεκτιμηθεί.

Προϋποθέσεις
Βασική προϋπόθεση για να προωθηθεί η λύση του κουρέματος μέρους των στεγαστικών δανείων είναι να μπορούν οι τράπεζες να ξεχωρίζουν τους «μπαταχτσήδες» από όσους έχουν πραγματική οικονομική αδυναμία. Διότι μια γενικευμένη απόφαση για διαγραφή οφειλών, όπως έγινε στους μη ενήμερους δανειολήπτες στην Ισλανδία, θα ευνοούσε και όσους δεν πληρώνουν παρά το γεγονός ότι έχουν τη δυνατότητα να το κάνουν. Πολύ σημαντικό ρόλο στο σχέδιο αυτό θα παίξουν οι εκτιμητές ακινήτων που θα ορίζει η τράπεζα, προκειμένου να εκτιμά την εμπορική αξία του ακινήτου και να βγάζει την αρνητική καθαρή αξία, σε σχέση με το υπόλοιπο της οφειλής. Αυτό θα μπορούσε να γίνει σε συνδυασμό με το σχέδιο της κυβέρνησης για εξομοίωση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές αξίες.
ΠΤΩΣΗ ΑΝΩ ΤΟΥ 40%

Στα Τάρταρα οι τιμές των κατοικιών
Δραματική μείωση, άνω του 40% καταγράφουν οι τιμές των ακινήτων τα τελευταία χρόνια με αποτέλεσμα τη σημαντική απομείωση της αξίας τους. Μεγάλοι χαμένοι όσοι πήραν δάνεια από το 2000 έως το 2008, όταν οι τιμές είχαν εκτιναχθεί στα ύψη και τα δάνεια που δίνονταν έφταναν ακόμη και το... 110% της αξίας. Πλέον όσοι δανειολήπτες χρεώθηκαν με χιλιάδες ευρώ έχουν στην κατοχή τους ακίνητα που κοστίζουν πολύ λιγότερα από τα δάνεια που αποπληρώνουν.
Παράλληλα, η ραγδαία υποχώρηση των εισοδημάτων έχει εκτοξεύσει και το ποσοστό των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος, τα μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα έφτασαν στα τέλη του 2015 στο 41% και πάνω από 42% τους πρώτους μήνες φέτος από 35,6% το 2014. Εκτιμάται ότι περισσότερα από 30 δισ. ευρώ από το σύνολο των 69 δισ. έχουν «κοκκινήσει», είτε από δανειολήπτες που δεν έχουν να πληρώσουν είτε από στρατηγικούς κακοπληρωτές. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς, πάνω από 50 χιλιάδες ακίνητα κινδυνεύουν με πλειστηριασμό και θα μπορούσαν να σωθούν αν γίνονταν ταχύτατα οι ρυθμίσεις που έχει προτείνει η ΤτΕ. Από διαγραφή μέρους της οφειλής μέχρι επιμήκυνση χρόνου αποπληρωμής, μικρότερα επιτόκια, ανταλλαγή ακινήτου με άλλο, μικρότερο ή ακόμη και εκχώρηση του ακινήτου στην τράπεζα και καταβολή «ενοικίου» από τον ιδιοκτήτη.
imerisia.gr